Le marché immobilier chinois est très largement dominé par le secteur résidentiel. La construction ou les transactions se concentrent dans ce secteur, les autres marchés (bureaux, commercial) étant négligeables en comparaison.
L’activité immobilière a été très soutenue sur la période 1998-2007, avec une croissance de l’investissement et des transactions autour de 30% en moyenne par an sur cette période, illustration de la demande très forte en logements (libéralisation du crédit aux ménages, hausse du revenu urbain par tête, pression migratoire interne entre campagnes et villes). Les prix ont été en hausse constante. Néanmoins, fin 2007 mise à part, les hausses des prix sont restées modérées.
En 2008, cette tendance a été interrompue. La crise a débuté avec le décrochage de la demande sous la conjonction de fortes hausses de prix de 2007 et du durcissement de la politique monétaire. L’investissement puis les prix, se sont ensuite retournés rapidement.
Après cette phase de contraction, le marché a très nettement rebondi à partir de la fin du premier semestre 2009. Cette forte croissance dans l’immobilier résidentiel a fait émerger les craintes d’une surchauffe de l’activité pouvant générer la formation d’une bulle sur les prix dans ce secteur.
Les autorités publiques sont très soucieuses d’éviter un emballement du marché immobilier. Ainsi, fin décembre, le premier ministre chinois a souligné que le gouvernement va renforcer son action afin de maintenir les prix dans une zone acceptable pour les ménages et limiter la spéculation. La taxation, l’application de taux d’intérêt spécifiques et des mesures réglementaires pour limiter la spéculation sur les terrains et pour contrôler les mises en chantier sont déjà ou en train de se mettre en place. De plus, si le durcissement de la politique monétaire n’est pas uniquement imputable à l’immobilier, les actions destinées à contrôler la croissance du crédit va jouer, via le lien fort entre crédit et investissement.
Toutefois, le gouvernement souhaite maintenir un niveau d’activité soutenu afin de stimuler la croissance mais aussi de donner accès au logement aux migrants. Pour ce faire, l’accent est mis sur le développement de projets immobiliers à destination des ménages les plus modestes.
En perspective, ceci plaiderait plutôt pour un marché où l’investissement resterait soutenu mais les hausses de prix ralentiraient. Toutefois, le pilotage sera délicat et de nouvelles actions destinées à limiter l’accès au crédit des promoteurs et à réguler le marché semblent probables courant 2010.